Çawa Kirêdaran di 10 Exchange Exchanges in Common

Kirêdar li Hevpeymanên Hevpeyivîn Ji bo Diversification

Ji aliyê C. Grant Conness, Serokê Koma 1031 Alternatives

Ma hûn ji wan re telefonên telefonê yên şevê yên nîvê ji tirsa tedawî ne û hûn ji kirêdariyên xwe re derxistin? Dibe ku hûn xemgîn in ji ber ku hûn li ser kontrolên kirêdar û tamîrdanê kirine? Dibe ku hûn bi rastî dixwazî ​​avahiyek xaniyê an xaniyê piçûk bikirse lê belê hûn encamên bacê tirs bikin. Bi rastî, hûn dikarin difikirin ku perçeyekî nû ya kirîna kirînê ya nû, lê hûn bi rastî hûn nikarin kirîna pargîdaniyê û bi rastî, ne jî, ji bo xaniyek perçeyek pêdivî ye .

Heke dengê we, we li vir nûçeyên baş e. Bi karûbarên 1031 kirêdaran li Exchange Exchange, hûn dikarin kirîna kirê an xaniyê xanî, ji baca baca qezencê bikişînin û ji hêla we pereyê we re kar dikin. Kirêdaran di Common, wekî TIC-a, tête rêbazên herî baş e ku investor dikare xwedîtiyê kalîteyên qalîteya bilind a, beşdarî dewlemendî û pêşniyarên birêvebiriya malê dike.

Kirêdaran di Danûstandinên 1031 Niştimanî Diversification Dike

Ji bo nimûne, hûn dibêjin hûn çarçekek ku hûn ji 15 salan ve bistînin, xwedan difiroşin, û we xwedîheviya $ 400,000. Li ser naveroka deynê ku hûn hîn jî li ser xwe bistîne, bihayê bihayê ya veberhênanê dikare nêzîkî milyon dolaran be. Dema ku ew gelek pacan e, hûn hîn nebe ku hûn bi tenê tenê xwerûya xanî bikirin. Lêbelê, eger hûn li ser TIC li ser veberhênin veberhênin, ku $ 400,000 lihevhatî dikare meriv mîlyonek mîlyonek $ 30,000,000 xaniyek damezirandî bistînin.

Xanûbereya Ewrûpa 1031-yê Danûstendî ya hevpeymaniya hevpeymaniyê dikare di nav deverên cûrbecûr de gelek celebên cuda hene. Hûn dikarin di kareya xaniyê de, an yekîneyên hilberîn, xaniyek bilind, an kampanyona xortê, nexweşxaneyeke an jî-alîkariya rûniştinê, an avahiya avahiyê li milyonan.

Ev cûrbate dibe ku rîska bazirganiya veberhênanê ya we ve kêm bike û dibe ku gengaziya wê nirxê xwe zêde bike.

Ji şêwirmendê veberhênêrîneke bazirganî bipirse û ne ku kesê we veberhênanê bifiroşin

TIP: Berî ku hûn di 10000 Kirêdaran de Exchange in Hevpeyivînek veberhênin, ji kerema xwe ji parêzerê ewlehî re nirxandana kaxezê bikin û xemgîniya we bikin. Di vê çarçoveyê de lêpirsînek pêkanîna hilberîna ewlehiyê hebe ku ewlehiya firotanê difikirin, tevlihev bikin ku yekîtiyek bi destûra lîsansê ye. Gelek pûç in, gelek semînerên skîmîner ên zûtirîn dewlemend bibin , di vê dawiyê de karsaziyê dixebite.

Qanûna IRS Qanûna Kirêdar li Exchange Exchange 1031

Divê Qanûna IRS ji bo 1031 Divê pêdivî ye ku peyda kapîtaliyên kapîtaliyê û bacê derxistina bacê. Li Xanûbereya Xweseriya Pêdivî ye ku divê ji bo veberhênanê an karûbarê bazirganî an karûbarê xwedê kar anîn.

Pêdiviyên gelemperî ji bo Pêvajoya TIC 1031-ê serkeftî ya bi serkeftî ye:

1. Ji sedî 100% qezenc ji firotanê re bêne qewimandin û nirxa buhayê veguhestina bazirganiya bazirganî divê ji bila Bexdayê Reindquished wekhev an jî mezintir be.
2. A Navendek Qualified ya bazirganî tête dibe û hemî dahatên kirîna firotanê ya Xweseriya Reinquished.

1. Di heyama 45-day-nasnameyê de, ku di kêmanî sê "wekî-celeb" Properties of Replace de divê di nivîskî de werin naskirin.
2. 200% Rule diyar dike ku hejmarek hejmarek taybetmendiyên Replacement dikare bêne naskirin lê lê nirxê wan hebe divê nirxê xanî ya 200% ji hêla hilweşandina xêrhatî ne.
3. Heke hukumên sê-sîteyê û bicihanîna 200%, nirxên bazara bazirganî yên bazirganî yên ku di danûstendinê de were deyn kirin divê divê herî kêm% 95 ya nirxê bazara maqûl ya hemû nasnameyên naskirî hene.

Edîteya Elizabeth Weintraub. Di dema dema nivîsandinê de, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, li Brokentoya California, California li Sacramento, li Brokek Real Estate li Broker-Associate ye.

Ji aliyê C. Grant Conness, Serokê Koma 1031 Alternatives

Dema ku Xanûbereya Replacement ve tê hilbijartin, veberhênerê 180 rojan ji malbata Relinquished ve hatibû veguhestin kir ku ji bo milkê nû ve bigire. Heke ku roja dahatina veguhestina vegera bacê ve, ji bo pêveka baca vexwendinê, ji bo salê bacê ya ku ji firotina bazirganî ya bazirganî hatibû firotin, ji 180-rojan ve bêtir e.

Lêkolîner divê di heman demê de bîr bînin ku beşek ji vê 180-a-dayê ve dibe ku di dema wextê 45-day-ê de tê bikaranîn. Vebijêrin tune û tu neheqiyên ku di çarçoveya 45-roj de, ku di hefteya betal û betlaneyan de hene. Heke sînor derbas dibe, tevahiyahevkirinê dikare bê destnîşankirin, û cezayên û bacê wê bibin.

Heke karsazek ​​bazirgan e ku ji bilî yek ji sîteyê bifroşîne, ew e ku pêşniyar dike ku dahatên danê vekirî ji beriya demê ve ne.

Kirêdaran di Peymana Bexdayê û Sîgorteya Sernavê

Wekî ku li ser TIC-a, hûn ê wek kirêdariyek di hevpeymanan de û polîtîkaya sernavê perçeyek we ji hêla malê re xerca xwe bistînin. Hûn xwedan wek xwedê xwedane yekînek din heye.

Pevçûnê Kredî û Gelek Bargiraniya Ji Ji Kirêdarên Bexdayê 1031-yê

Heya ku ji hêla malbata piçûk re, hema ku hûn ji veberhênanên we yên wergirtî ji derheqê qezenca mezintirîn mezintir heye.

Fêra kredê dikare ji hêla kirîna nû ya nirxa we ya bihêle.

Hûn jî di rêzdariya pro-rata jî hebin, eger heke, ji malê heger ew dawiyê firotanê ye. TIC a toolbarên wesayîtek wateya wateya wateya ku hûnê bi mîrasên we di darizandina we ya bingehîn de serfiraziyek pêdivî ye.

Edîteya Elizabeth Weintraub. Di dema dema nivîsandinê de, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, li Brokentoya California, California li Sacramento, li Brokek Real Estate li Broker-Associate ye.

Ji aliyê C. Grant Conness, Serokê Koma 1031 Alternatives

Di dema salên 1990-an de, veberhêneran ji bo îdareya pêşdirêjî ji bo IRS ji gelek daxwazan re daxwaz kirin ku çi qaîdek (kêmtir), Kirêdaran di berjewendiya hevpar de di nav 1031 de beşa bacê bacê ye.

Di bersivê de, di kewçêr 2000 de, IRS 2000-46-Revenue Procedure. Ev pêvajoya xuyakirin ku hin kirêdarên di têkiliyên hevpar de dibe ku wek hevkariya ji bo armancên bacên federalî û ji ber ku ji bo 1031 nirxandina nebaweriyê tê dîtin.

IRS ev eşkere kir ku ew hukumên pêşîn pêşniyar dike. Ev biryara di Adara 2002-an de hate şandin, piştî peyda 2002-2002-22.

Çawa ku "Rev. Proc", "Revenue Procedure 2002-22" derketin 15 pisekên ku ji aliyê IRS ve bêneçavkirin ve tê dabîn kirin "daxwazek ji bo ku li ser hukûmetê ye ku bi berjewendiyek beşek parçeyek di nav kirrûbeya rastîn de nexwende ye yekîneya karsaziyê " - wateya wateya hevkariya ku dê ne qezenc nabe ku li rîska li ser rîska lêgerîn û encamên bacê ve bidin.

Lêbelê, destnîşankirina pêşveçûnê dê hîn jî ne guman be. Gelek agahdariyên ji bo lêkolînek an IRS jî heta ku berdevkê amade ye ku milkê dahatiyê, kredê bigire û berjewendiyên bazirganî bi kirêdaran re hevpar in. Ji ber vê yekê sedem hema pirsa pirsa civata parlamentoyê "divê" yan "dê dê" li ser Memorandumê Cihê Xweseriya Navîn di navnîşan de ye.

Guhertoya Qanûna Kirêdariyên Qanûna Qanûna Qanûna 1031 Bexdayê

The Rev. Proc. ji bo damezirandin, fînansî û birêvebiriya Kirêdariyên li milkê hevpar ên damezrandin. Ew destûra 2 heta 35-xwedan-ê-ê xwedan, lê dibe ku sponsors û deyndar dikarin ji bo hin taybetmendiyên hûrgelan kêm bikin, bi gelemperî di navbera 10 û 25 veberhêneran de.

Gava mêrê û jina caran carî yek yekîtiyek tête kirin (girêdayî li dijî qanûna dewletê) û yek ji hevserokên muxalefetê wek destûra bacê dabeşkirina pelê bistînin. Her hevpeyman xwedî mafê xwedan xwediyê kelefkirina xwe ya firotinê an parçebûnê heye, lê tenê piştî firotanê ji bo firotanê din. Di parçeyek hevpeymaniyê de qezenc û herweha deyn (mortgage) heye.

Di nav van rêbazan de, pîşesaziya TIC bi dest pê kir û hejmarên mezin yên nû sponsors, broker / dagîrker û repsên qeydkirî li bazara cihan. Ji sala 1990'î, Li Kirêdaran di 1031 Exchangesên Yekbûyî yên Giştî de hene. Di rastiyê de, zêdebûna dihevhatina dihevhatinê de 550% li TIC ji 2002-2004-2004-ê veguhestiye. Bi tevahî nirxên TIC yên ku di 2007-ê de ji nêzî 8.5 milyar dolaran ve girêdayî ye. Hin kes dibêjin ev hejmar e, hêsan e - 10 milyar dolaran dakêşin (dema ku jêbirinê de).

Kirêdarên Pêşniyarên Giştî yên Ji bo veberhênerên Kredî yên Navdar

Piraniya pêşniyarên TIC ji bo "veberhênêrên naskirî" têne kirin, ku wateya ku pîvanên hin darayî divê bêne.

1. Pir investors (yan hevrêzek bi jina hevbeş) divê ji mîlyonek $ 1 mîlyon e.
2. Hatina salane ya $ 200,000, du 2 salan de bi hêviya ku ev berdewam dike berdewam dike.

1. Hatina hevpeymaniya bi zewacî ya $ 300,000 di du salên çûyî de bi hêviya ti guhartî.
2. Yekîtiyek wek ku LLC, Hevpeymaniyê an Karûbarê divê hema hema kêmî 5 milyon dolaran hebe an jî, heke hebên ji 5 milyon dolaran kêmtir e, her pisporê divê her kes wek kesek şexsî be.

Edîteya Elizabeth Weintraub. Di dema dema nivîsandinê de, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, li Brokentoya California, California li Sacramento, li Brokek Real Estate li Broker-Associate ye.

Ji aliyê C. Grant Conness, Serokê Koma 1031 Alternatives

An پانterek dikare dikare ji hêla yek ji gelek şîrketên ku 1031 vekêş û kirêdaran di 1031 Exchangên hevpar de bi kar bîne pisporê Xweseriya Replacementê alîkariya alîkariya hêja bike. Vê pisporên TIC-pispor hene ku hejmarên mezin ên sîteyên veberhênanê û pir caran gelek astengiyên xurtkirî, tevlîheviya bihayê, belavkirin, neteweyî, raportên qelikê, etc.

Bi gelemperî, firotanên sponsors gelek xercan xercan kir ku van xuyaneyên sîteya rastîn de damezirandin da ku ew daxwazên IRS re ji bo Berhevkirina TIC 1031. Hin carinan sponsor pêwendiyên bi peymanek kirîna kirînê û piştre belgeyên pêşkêşkirina amade dike, pir caran piranîya Memorandumê (PPM), ku paşê bi rêya broker-dekeran ve hatî bazarkirin. Hin sponsor li ser malperê berî berî beriya bazirganiyê lê lê ev ji ber bihayên bihayê zêde dibe.

Nirxandina nûnerê vexwendinê ya qeydkirî

• Nûnerê veberhênanê ya qeydkirî hilbijêre ku di veberhênanên TIC de dixebite. Divê ji ber ku firotana xwe veberhênana xwe bistînin.
• Nirxên taybetmendiyên hin gengaziyê nirxandin. Wekî ku hûn bi vê nûnerê veberhênanê ve hatî qeydkirî qeyd kirin, divê hûn sponsorên her pêşniyarê kontrol bikin. Guhertoya wan çi ye? Ma bingeha bingehîn ya rêxistina karsaziya xwe ya baş e? Ma rêgezên wan, karmend û kargendiyê werbigire?

• Bawer bikin ku nûnera veberhênanê ya we ya 7-an an 12-lîsansa Zêrîn heye, bi heman demê anî 63-an-an-an-kanûna 66-serî. Divê ew jî di warê sîteya bazirganî ya bazirganî de biceribînin, û qeydkirina rêberiya serkeftî ya serkeftinên TIC.

Pirsên ji Kompaniyên Sponsor Ask Ask

• Gelo bernameya sponsor baş e û pêdivî ye ku ji bo veberhêneran?

• Ma pêşniyarî bi pêşveçûna riya rastîn, bi awayekî qanûnî û mekanîzmayî ve girêdayî ye?
• Ma armancên ku di belgeyên pêşniyazkirî de têne gotin?
• Ma rîskên ku bi veberhênana veberhênanê vekirî diyar e?
• Gelo bernameyek, bi sîgorteyên wê re, hebek bi hebûna bilind a ku armanca armancên xwe digire?
• Ma armanca armancên berbiçav ên li ser rastiyê tête kirin?
• Ma kîjan parastin û rezervan di cih de hene?

Kirêdar li Ewrûpa 1031-yê Danûstendê dide ku kelek veguherandina veberhênanên gelek bijartir dikarin.

Bazirganiya wekheviyê ya herî kêm $ 100,000 tête hewce ye, lê her pêşniyariya her xaniyê wê kêmtir e ku ji hêla tevlêbûna TIC ya gengaz dibe tevahiyaheviyê parve dike.

Divê pêşkêşkirina her PPM, nirxandin û pêşniyar kirin ji bo pêşniyarên pêşbaziyên din. Berî, pêşeroj û pêşerojên pêşbigereyê pêşbigirin, agahiyên darayî yên kirêdar, pirsgirêkên cihê û hawirdorê divê lêkolîn kirin, û di lêkolîna malê de bazara malê ya sîteyê de.

Edîteya Elizabeth Weintraub. Di dema dema nivîsandinê de, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, li Brokentoya California, California li Sacramento, li Brokek Real Estate li Broker-Associate ye.

Ji aliyê C. Grant Conness, Serokê Koma 1031 Alternatives

Hin şîrketên ku TICs bicîh dikin, ji hêla taybetmendiyên veberhênanên veberhênanê ve girêdayî bûn. Ji bo vê yekê, nûnerên veberhênanê yên qeydkirî yên ku di nav kompaniya wan de, bi gelemperî bi rêveberiya xemgîniya wan re derbas dibe; Hinek kesên ku derveyî xizmetên derveyî "şêwirmendên dilheq" û parêzeran digerin.

Tiştên Kirêdar di 1031 Exchanges

1031 Kirêdarên di Guhertina Bazirganî yên Hevpeymanan de di gelek awayan de têne çêkirin, û ev derfetên pir caran di nav dezgehên fînansî û fînansiyonê de têne pakêt kirin.

A deynê nehê caran hin caran pêşkêş kir, ku ji deynê deynê din ên deynê de di rewşê deverî de ji pêşdibistanê ve dikeve. Ewlekariya deyndariyê di deyn de bi naveroka malê kêm e.

Lêbelê, hinek deyndaran dest bi destûra berpirsiyariyek berpirsiyar kirin ku di bûyerê de ku kirêdar ji mîrasê wergirî ne têne bikar anîn ku ji bo deynê deynê lê belê ji bilî veguhestin, lê ji bo tamîrên din têne veguherandin ku TIC û Hinek caran kirrûberekî takeket, divê li dijî pêşerojên hawirdorê yên pêşerojê bistînin. Lêberhênerê têne xwestin ku ji bo belgeyên lênêrîna kredî û PPM bikin ku ji derfetên derfetê yên veberhênana xwe ya dûr ve dûr bimînin.

Dema ku bernameyên tixtorî li ser bernameyên TIC-ê de bisekinin, veberhêner divê baldarî damezirandin û wekhevî bi 15 Rev. Proc re hevbigirin. rêbazan. Têguhestineke ku diqewicî de hebe dibe ku encama IRS encam dike, bi vî awayî veberhênerê li ser encama bacê ya paşerojê.

Pêşniyar bi bi belgeyên ku her xwedê xwediyê îmzekirî ve têne çêkirin, sponsor bi desthilatdariya ku rojane birêvebirina rojane ya dewlemendiyê pêşkêş dikin. Dibe ku dibe lease masterê an birêvebirina birêveberî ku di rê de rêkûpêk û diravên ku têne vekirî têne belav kirin ji bo hevserokên TIC-ê ve têne belav kirin.

Pêşniyar dikarin kirêdariyek di peymana hevpeymaniyê de, ku têkiliyek di nav veberhênerê takeket û yên din ên TIC-kargeran de dide. TIC dikare wekî wekî Yekîtiya Armanc (SPE) ve tê çêkirin, ku kesek xwedan xwedan xwedan têne lîstandin. Li jêr SPE, kirîna firotineke yekgirtî ya yekgirtî ye û xwediyê eleqeyek TIC heye. Di vê deverê de parastina karger û hevpeymanan ji bo parastina bêhtir ya berpirsiyariyê dide. Bi gelemperî TS Sponsor dê berpirsyar nabe ku birêvebirina veberhênanê û rêveberiya serbixwe divê xebitîn.

Kirêdaran in Securities Or Real Estate Realchanges?

Gelek sponsor li ser veberhênanên TIC yên ewlehî yên tedbîran dikin ku ew bi pênase di ewlehiyê de li hev re bigihînin ku li derveyî malperê yan li dewletên cuda hene ku Sponsor dixwaze ew firotanê pêşkêş dikin. Ev tê wateya ku tenê bi merivên daktorên ewlehiyê yên lîsansê dikarin bi veberhênana SECê ve veberhênana van veberhênan bazar bikin. Lêbelê, berjewendiyên TIC, yên ku bi ewlekariyê ne, ji hêsankirina vekirî û piraniya dewletan ew wek xaniyek rastîn hilberînin.

Pirsgirêka ku veberhênana betal a rastiyek e ku ewlehiyek zehmet e û pirsgirêk dibe ku pêdivî ye.

Dema ku kirîna kirîna TIC-a ji bo armancên 1031-ê veguhestina sîteyê ye, piranîya ewlehiyê firotin. Lê belê, ne ecêb e ku hinek sponsor berdewam dikin ku berjewendiyên TIC wekî wekî xanî û nebaweriyên wan bazaran dikin.

Ji ber ku Diktorên sîteyên rastîn bi gelemperî li firotana Niştimanî ya Niştimanî tevlê dibin, bi pêşniyarên TIC-ê bi van heman brokersan re biseketin tenê meriv tête ku ew di rewşek veberhênerên derfetên nasnameyê de nas dikin. Têkoşîna di çarçoveya FINRA de, (Desteya Destûra Rêveberiya Pîşesazî ya Fînansî) û Komîsyona Ewlekariyê ya Hîndanê ye, ku pêdivî ye ku heqê heqê an komîsyonê ji bo her kesê ku destûrnameyên ewlehiyê nake.

Ev bandor bi xerca drav an jî komîsyonên ku ji bo firotina sîteyê vekin. Wê nerazî ye ku ev qaîdeyên ku ji bo veberhêneran biparêze, ne pisporên sîteyê yên rastîn naxwazin ku fonksiyonên TIC-a ku ji bo mişterên xwe danûstandinên 1031 re pêşkêş dikin.

Demand Ji bo Kirêdariyên Di 1031 Bazirganî de Strong e

Divê veberhêner divê divê TIC wekî xwedek xuyanî bibînin ku dê wek sermayek navendî-ê veberhênana dirêj-dem. Heke lihevhatî girîng e, hingê alternatîfên alternatîf bêne bifikirin.

Pêdivî ji Kirêdarên di nav milkên hevpar de berdewam dibin bi salê her derbas dibe. Pêwîste ku bêje, zûtirbûna bazarê ya bazirganiya TIC û proseya danûstendinê 1031 dikare dibe ku ji bo veberhênêrên TIC bi nezanîn, lê derfetê ji bo bacê û bacê baca gelekî girîng e.

Ewlehiyên ku ji hêla şirketek ewlehiyê pêşkêşî pêşkêşî we pêşkêşî we daxuyaniyek heman heman pêşniyarê pêşkêş dikin, ku hûn li ser ku hûn nekin:

Ev materyal ne ne pêşniyaz e ku nexwar û nerazîbûnê ku ji bo ewlehiyê bikire. Agahî ji bo armanca danûstendinê agahdar e. Ew ne armanc e ku ji bo şêwirdariya plankirî ya qanûnî, bacê an jî fînansî ya veguherîne. Kodên bacê yên li ser qanûnê tê deyn kirin û girêdayî qanûnê federal tenê. Dewletên şexsî dikarin kodên bacê yên xwe yên mayî hene. Ji kerema xwe re di dewleta xwe de bacgir û bisporê pispor bistînin. Ev agahdarî ji çavkaniyên bawerî bawerî têne pêşkêş kirin, lê divê bi şêwirmendî bi şêwirmendiya pîşeyî ya ku bi rewşa xwe ya we re bi hev re bi hev re tê bikaranîn bikar anîn.

Edîteya Elizabeth Weintraub. Di dema dema nivîsandinê de, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, li Brokentoya California, California li Sacramento, li Brokek Real Estate li Broker-Associate ye.